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                        關慶煥(總經理)
                        鄧金成(技術負責人)
                        劉加鳳(總助)
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                        陳遠盛(助理)
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                        梁雄榮(鑒定技術員)
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                        盧新瑜(鑒定技術員)
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                        王建舒(施工員)
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                        謝水晴(投標專員)
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                        尹健榮(行政)
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                        詹淦祥(業務經理)
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                        張健仁(業務經理)
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                        張勝明(設計)
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                        三舊改造


                        發布時間:2015-05-03 16:40:29   閱讀次數:152

                                 三舊改造一詞來源于廣東,早在2008年7月,剛剛來廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產業轉型、城市轉型和環境再造,爭當探索科學發展模式的排頭兵。領命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國矚目和贊譽的“三舊改造佛山模式”。1506創意城的驚艷亮相、祖廟東華里片區嶺南文化廣場的出現、禪城石頭村的變遷……無一不是“三舊改造”的典范。而今,“三舊改造”已經上升為廣東全省的發展戰略。在前不久舉行的中共廣東省委全會上,汪洋就發出動員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設用地。各地都要積極行動起來,不僅政府要投入,還要創新開發模式和運營方式,引導社會資金進入,掀起共建共享美好宜居城鄉的熱潮,確保一年見成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國“三舊”改造提供新鮮經驗。
                        2009年,隨著迎亞運整飾工程在廣州火熱開展,廣州市的“三舊改造”也進入轟轟烈烈的開展熱潮。對“舊城鎮、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修,還有從內部經營、文化內涵等多方面著手改造,為舊物業引入新內容。在海珠區舊城改造中,廣州市環海集團就為洪德路舊街區引入廣府文化與動漫創意文化元素,打造中國第一條“騎樓下的動漫街區”,以歐洲“昂格雷姆國際漫畫節”舉辦地意大利城市的創意模式與美國“小鎮大街”的商業形態為模板,把廣府最具嶺南特色的街道——“騎樓街”打造成為匯集動漫原創、衍生品研發、游戲軟件開發制作等多家企業,同時集聚產品的研發、制作、推廣、銷售、娛樂等多功能于一體的街區式動漫產業園,為廣州舊城改造注入新的發展活力。

                                  土地權屬人自行改造的模式指的是由土地權屬人主動采取土地權屬人自行改造的模式。在流程上需要有項目單位向拆遷辦提交“三舊”改造申請,再通過各級審批,最后按照文件及文件批復執行操作。而項目申請主體(如業主委員會或居委會)需要在項目啟動前,充分征詢全體業主意見,再按照有關法律法規中涉及業主利益事項按有關規定進行表決,表決同意通過由申請主體向項目所屬街道辦提出改造申請。街道辦事處再會同社區居委會及相關部門,確定改造用地范圍,編制改造規劃、拆遷補償安置方案和實施計劃,報區“三舊”改造協調領導小組聯合審核,再上報區政府批準。

                                   三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是:舊城鎮、舊廠房、舊村居。
                        舊城鎮
                        主要是指各區、鎮(街道)城區內國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產業調整而搬遷或者停產的工業所留下的舊廠房、舊倉庫;上世紀80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結構等建筑結構簡陋、外觀環境差的危舊居民用房;物業價值低于土地價值的舊商鋪等。改造項目應確定最小面積,以體現整體改造效益,其最小面積應由每個地區因地制宜確定。如佛山確定為:低層建筑應不小于500平方米,多層建筑不小于1000平方米,中高層、高層居住建筑不小于2000平方米,高層公共建筑不小于2500平方米。
                        舊廠房
                        主要指鎮(街道)、村和工業園區內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。包括上世紀90年代及以前建設的臨時建筑、單層簡易結構舊廠房;容積率低于0.6的舊廠房;與土地利用規劃、城市總體規劃用地性質不符,占用灘涂、農田等生態用地的違章建設廠房;地均產出低于100萬元/畝的低效工業工地;國家禁止類和淘汰類產業的舊廠房;廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業污染物排放未100%達標的舊廠房;能耗和水耗高于國家和省規定的產品能耗、水耗限額標準的舊廠房等。
                        舊村居
                        主要指城市規劃控制區范圍內的城中村;大量用地被城市工業區、物流園等產業園區占據的園中村;不再適宜生活居住,村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀80年代及以前的磚土結構建筑;不符合國家規范和地方技術標準的各項指標的城中村、園中村;違法違章建筑、單家獨戶的舊村居;水、電等基礎設施,體育、衛生等公共服務設施,交通、消防、生態環境等嚴重滯后的,不適宜居住的空心村、園中村等。

                                    相關文件:
                         
                        “三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地以及舊村莊改造中的空閑地,可一并納入“三舊”改造。
                        現狀為建設用地的邊角地、夾心地、插花地,以單塊面積3畝為標準,3畝以下(含3畝)由區人民政府處理:屬原批文范圍的直接確權,不屬原用地批文范圍而屬于集體性質的,由區國土資源部門審核后報區政府批準給農村集體組織使用;不屬原批文范圍但無法證明是集體性質土地的,均認定為國有建設用地,由區國土資源部門審核后報區政府直接批準使用,也可以收回后重新公開交易或以協議方式出讓。單塊面積超過3畝或多塊累計面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規定辦理有關用地手續。
                        現狀為農用地的邊角地、夾心地、插花地,以單塊面積1畝為標準,1畝以下(不含1畝)、多塊累計面積小于或等于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地由區人民政府處理并報市人民政府備案;面積1畝以上、多塊累計面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規定辦理農地轉用、完善用地手續和轉為國有土地審批手續,并可在“三舊”改造方案中一并報批。
                        八、關于“三舊”改造涉及土地置換問題的處理
                        為滿足“三舊”改造需要,允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下,通過土地位置調換等方式調整使用原有存量建設用地。“三舊”改造范圍內土地之間或“三舊”改造范圍內、外地塊之間土地的置換,包括集體建設用地與集體建設用地之間、集體建設用地與國有建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地置換。土地置換手續由區以上國土資源部門辦理,辦理時限為7個工作日。
                        九、關于“三舊”改造中涉及的土地出讓金優惠政策及財政扶持政策
                        (一)農村集體使用的集體建設用地或國有建設用地(留用地),在符合城市規劃和土地權屬不發生轉移的前提下,農村集體可按城市規劃用途自行開發使用,且可以采用劃撥方式供地。集體建設用地依法改變用途且土地使用權不發生轉移的,只要土地使用者與土地所有者一致,也享受本條規定的優惠政策。
                        (二)農村集體將國有留用地或集體轉為國有的土地自行開發或通過招商引資合作開發而發生土地使用權轉移的,轉移部分應按規定辦理土地出讓手續,繳納土地出讓金。政府按規定收取的土地出讓金全部上繳財政后,在扣除按規定計提的農業土地開發資金、出讓業務費等專項資金后,余額最高不超過60%按《國有土地使用權出讓收支管理辦法》(財綜〔2006〕68號)有關規定,由財政列支,專項用于包括保證被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農村居民社會保障支出以及農村基礎設施建設支出等。
                        (三)市、區人民政府通過征收農村集體建設用地實施舊村莊改造進行經營性開發的,土地出讓純收益可按最高不超過60%的比例返撥給原農村集體經濟組織。
                        (四)鼓勵、支持“2+5”組團城市規劃城區內效益差、能耗高、污染大的企業搬遷。搬遷企業用地由當地政府依法收回后通過招標、拍賣、掛牌方式出讓的,在扣除收回土地補償費用后,其土地出讓純收益可安排部分專項支持企業發展,具體由各區人民政府結合實際情況制定。
                        (五)對“三舊”改造涉及的城市(城鎮)公共基礎設施建設,應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持改造。
                        (六)鼓勵各地探索利用社會資金開展“三舊”改造,政府組織實施的“三舊”改造項目,在拆遷階段可通過招標方式引入企業單位承擔拆遷工作,拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付;也可在確定開發建設的前提下,由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過公開交易方式確定土地使用權人。
                        (七)工業用地在符合城鄉規劃、改造后不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價款。
                        (八)屬政府產權的公共建筑面積,不參加容積率計算,不收取土地出讓金。
                        (九)在符合城鄉規劃和“三舊”改造專項規劃前提下,經區“三舊”辦報區人民政府批準,企業在原廠房內設立區域總部、研發中心、科研機構以及產品設計和動漫制作產業,不視為改變土地用途。
                        十、加強對“三舊”改造的檢查監督
                        市監察局對市三舊改造辦、市相關職能部門履行職責情況以及各區政府開展“三舊”的情況進行監督檢查;各區監察局對轄區內的改造辦和相關職能部門履行職責的情況進行監督檢查。各區要將“三舊”改造項目審批納入電子檢察系統進行管理,并作重點標注,以便監察機關履行監督。市相關職能部門要認真對照本實施意見對各區“三舊”改造進行監督,發現違反“三舊”改造規定的行為要及時進行糾正。凡是弄虛作假,擅自將不符合“三舊”改造范圍的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報批程序進行報批的,由市、區監察機關依照有關規定嚴肅查處。



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